商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(合集11篇)
為了確保事情或工作得以順利進(jìn)行，常常需要預(yù)先準(zhǔn)備方案，方案的內(nèi)容多是上級(jí)對(duì)下級(jí)或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編為大家整理的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案，希望能夠幫助到大家。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案1
一、市場(chǎng)調(diào)研分析
1、調(diào)查概況
2、調(diào)查分析結(jié)果
二、SWOT分析
1、優(yōu)勢(shì)（strengths）
2、劣勢(shì)（weaknesses）
3、機(jī)會(huì)（opportunities）
4、威脅（threats）
三、項(xiàng)目定位
1、建筑部分
2、功能部分
3、建筑內(nèi)部空間組織
4、建筑環(huán)境定位
5、街區(qū)功能定位
6、目標(biāo)客戶定位
7、物業(yè)服務(wù)定位
四、品牌形象塑造
五、營(yíng)銷戰(zhàn)略
六、營(yíng)銷推廣策略
七、價(jià)格策略
目錄
八、銷售系統(tǒng)規(guī)劃
九、后期運(yùn)營(yíng)管理
<一> 調(diào)查時(shí)間
<二> 調(diào)查方法
一、市場(chǎng)調(diào)研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日
采用問(wèn)卷調(diào)查和問(wèn)詢調(diào)查結(jié)合
<三> 調(diào)查目的
分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購(gòu)買行為及心態(tài)，為項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣提供客觀依據(jù)。
<四> 調(diào)查范圍
哈密市主要商業(yè)市場(chǎng)
<五> 調(diào)查項(xiàng)目
1、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2、哈密市商業(yè)形態(tài)
3、哈密市經(jīng)營(yíng)商戶
4、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)狀況
5、大十字商業(yè)街意向客戶購(gòu)買行為
<六> 調(diào)研分析結(jié)果
一、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
1、人口少、收入低、消費(fèi)能力有限
哈密地區(qū)面積16.5萬(wàn)平方公里，轄區(qū)人口35萬(wàn)，其中市區(qū)面積8.5萬(wàn)平方公里，人口15.6萬(wàn)，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限。
2、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢
哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。
3、旅游消費(fèi)不足
每年來(lái)哈密的外來(lái)人口高達(dá)十幾萬(wàn)，但多數(shù)以民工居多，由于消費(fèi)水平較低，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)率極低，而對(duì)商業(yè)貢獻(xiàn)率較高的旅游人數(shù)，所占比例相對(duì)較低，每年僅3—5萬(wàn)
人，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)相對(duì)有限。
4、各商業(yè)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)，差異性不強(qiáng)
哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng)，未能針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)建立起一些有特點(diǎn)的專業(yè)市場(chǎng)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，每家商業(yè)市場(chǎng)均未能形成自己的優(yōu)勢(shì)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析
1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間
哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。
在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的70%以上。
在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)，與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì)，形成了以天馬市場(chǎng)，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的'商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。
2、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。
哈密市的消費(fèi)主要集中于商場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng)，其中商場(chǎng)和品牌店主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，集貿(mào)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，特色專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、商戶忠誠(chéng)度低，流動(dòng)性強(qiáng)
由于哈密市商業(yè)雷同性強(qiáng)，缺乏差異性，未能形成自己市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此當(dāng)新的市場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)，立即出現(xiàn)大量商戶的流動(dòng)現(xiàn)象，新的市場(chǎng)只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案2
在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議???房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬(wàn)科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。
（一）委托人的義務(wù)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：
1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。
2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問(wèn)題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說(shuō)明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。
4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。
（二）受托人的義務(wù)
1、依約完成
受托人的`主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：
（1）市場(chǎng)調(diào)研
A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研
C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研
D項(xiàng)目功能與主題定位分析
E目標(biāo)客戶定性調(diào)查
F目標(biāo)客戶定量調(diào)查
G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析
F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告
(2)項(xiàng)目投資策劃
A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研
B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷
C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議
D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析
E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議
(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃
A項(xiàng)目背景分析
B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志
C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示
D單體主力戶型組合概念方案
E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃
F室內(nèi)布局、裝修概念提示
G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示
H公共家具設(shè)計(jì)概念提示
I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)
J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)
K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引
依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。
2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。
咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無(wú)參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。
受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。
對(duì)于委托人在驗(yàn)收過(guò)程中所指出的問(wèn)題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>
（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。
1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬(wàn)能論”的誤區(qū)。
如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問(wèn)”作用，僅僅依靠“顧問(wèn)”的顧問(wèn)工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用。“策劃萬(wàn)能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無(wú)所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒(méi)有合并訂立的必要：
（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無(wú)論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。
（2）兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。
（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。
開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。
4、給予受托人充分的時(shí)間。
對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過(guò)程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。
5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無(wú)詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國(guó)管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案提綱》一文，對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。
6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案3
第一部分 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研
影響商場(chǎng)物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡。
一、市場(chǎng)調(diào)研概況
調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問(wèn)卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論
二、宏觀背景分析
1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較
2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、
3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等
三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究
（一）、區(qū)域商圈研究
1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。
2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。
4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。
（二）、終端消費(fèi)者研究
1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。
3、偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。
4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等。
（三）、投資客戶研究
1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。
2、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。
（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究
1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。
2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。
四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討
1、基本結(jié)論 ：
消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃與配套的要求、信息來(lái)源、購(gòu)買方式、消費(fèi)習(xí)慣等 2、專題研究
專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）
專題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣
五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式論證
1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證
3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證
4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證
5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證
第二部分 項(xiàng)目可行性研究
一、前言
項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說(shuō)明、分析、總結(jié)
二、項(xiàng)目概況
1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模
2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
三、整體市場(chǎng)分析
1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況
2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)未來(lái)預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的影響，通過(guò)對(duì)這些因素的.分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查及分析比較
4、項(xiàng)目swot分析
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)
5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位
通過(guò)比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)
6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案
通過(guò)前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)、設(shè)計(jì)方案
7、項(xiàng)目投資成本估算
估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi)
8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)
主要根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測(cè)算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益。
9、風(fēng)險(xiǎn)分析
對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施
10、可行性研究
可行性研究結(jié)論
第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議
一、項(xiàng)目分析
1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。
2、綜合評(píng)價(jià)（swot）：優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅。
二、項(xiàng)目定位建議
1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價(jià)格定位。
2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案4
1、轉(zhuǎn)變思維法則
策劃是一門復(fù)合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問(wèn)題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
2、創(chuàng)新法則
克隆的價(jià)值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前？需要有對(duì)企業(yè)特性和中國(guó)國(guó)情非常深刻的把握，以及對(duì)社會(huì)及行業(yè)趨勢(shì)的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框，創(chuàng)造自選動(dòng)作。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。
可以毫不夸張地說(shuō)，理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的開展和成敗，它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤和指針。如果說(shuō)其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級(jí)別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。
如果說(shuō)其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng)新決定著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的成敗。
3、自選動(dòng)作法則
工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者。自選動(dòng)作的天地最寬，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮；自選動(dòng)作的難度很大，因?yàn)槟銢](méi)有成規(guī)可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因?yàn)檎l(shuí)創(chuàng)造了自選動(dòng)作，誰(shuí)就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語(yǔ)權(quán)。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新。
4、三性法則
如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。
唯一性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對(duì)象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競(jìng)爭(zhēng)壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場(chǎng)的追捧。
5、適度超前法則
策劃要講究審時(shí)度勢(shì)，太超前不被市場(chǎng)接受，要跳樓；太滯后坐失良機(jī)，沒(méi)有效益；與市場(chǎng)同步，利潤(rùn)攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對(duì)時(shí)間的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，從而獲取超額利潤(rùn)。
6、梳理分析法則
做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：
第一，老板判斷。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會(huì)、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來(lái)，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識(shí)，出身決定風(fēng)格，對(duì)企“來(lái)龍”的掌控，是對(duì)“去脈”設(shè)計(jì)的前提。
第三，資源盤存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)扶持等特殊優(yōu)勢(shì)。
7、辨證施治法則
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個(gè)零部件來(lái)考慮問(wèn)題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體，考慮其陰陽(yáng)是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望、聞、問(wèn)、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問(wèn)題。
8、系統(tǒng)化運(yùn)作法則
策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計(jì)、資源整合、操作實(shí)施、顧問(wèn)監(jiān)理、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。
9、“墊腳石”法則
任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過(guò)河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。
10、核心優(yōu)勢(shì)法則
策劃不管是對(duì)區(qū)域、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢(shì)，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢(shì)，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11、量身度造法則
寸有所長(zhǎng)，尺有所短。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時(shí)、因地、因人制宜，把策劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面，對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造。
因時(shí)：即審時(shí)度勢(shì)，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò)。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊(yùn)，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而聚人氣、地氣、財(cái)氣。
因人：針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作。
12、戰(zhàn)略至上法則
策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。”
13、系統(tǒng)定位法則
準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來(lái)考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置、品牌在社會(huì)中的位置。
14、預(yù)留“管線”法則
策劃不要僅局限于眼前，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用。要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對(duì)接口，為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎。形象的說(shuō)法就是預(yù)留“管線”。
預(yù)留管線需要策劃人具有超前長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來(lái)的成功接軌。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的開放性面向未來(lái)。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在，更是項(xiàng)目的未來(lái)。
15、換芯片法則
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來(lái)源。
策劃一個(gè)企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代。
策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起。
所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識(shí)智慧上的升級(jí)換代。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是為老板換芯片。
16、消化老板法則
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處，一般都非等閑之輩。或者說(shuō)，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡兀窟@是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的`第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來(lái)的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過(guò)程。
17、大勢(shì)把握法則
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路。”“最近”是指順應(yīng)大勢(shì)，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過(guò)創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢(shì)、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者。面對(duì)時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì)，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳境界。
18、文化底蘊(yùn)法則
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對(duì)每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會(huì)學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過(guò)交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。重在把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念（概念）開發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中，常可獲厚積薄發(fā)、石破天驚之效。
19、地域解碼法則
中國(guó)有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā)，除必備的專業(yè)知識(shí)以外，如何做到“近水知魚性，隔山識(shí)鳥音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。
20、20度直覺(jué)法則
市場(chǎng)調(diào)查80%_數(shù)據(jù)，20%_直覺(jué)。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，_統(tǒng)計(jì)得來(lái)的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì)是刻舟求劍。特別是中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不像西方市場(chǎng)那樣有據(jù)可查。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得_直覺(jué)、經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案5
一、活動(dòng)目的.
（1）維系現(xiàn)場(chǎng)熱度，提高項(xiàng)目知名度，積累新客戶；
（2）邀約老客戶到場(chǎng)，維護(hù)感情，同時(shí)借助其資源，增加客帶量；
（3）活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠，逼定成交。
二、活動(dòng)主題
歡聚信特景苑廣場(chǎng)，共度歡樂(lè)周末
三、活動(dòng)時(shí)間
XX年9月22日上午9：30—11：30
四、釋放口徑：
9月22日齊聚信特景苑廣場(chǎng)，盡情歡度美好周末，除精美禮品外，更有購(gòu)房驚喜優(yōu)惠等你拿！
五、活動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃
1、客戶線（鵬翔智地）
2、現(xiàn)場(chǎng)線（活動(dòng)公司）
2.1、接待中心拱門、橫幅、地毯布置；
2.2、前臺(tái)處放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名、電話號(hào)碼等）；
2.3、接待中心內(nèi)背景板、X展架設(shè)置；
六、活動(dòng)內(nèi)容
1、現(xiàn)場(chǎng)安排真人版憤怒的小鳥活動(dòng)，客戶可通過(guò)砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品；
2、現(xiàn)場(chǎng)安排彩陶DIY活動(dòng)，客戶可自行制作彩陶，制作完成后，客戶可自行帶走；
3、本次活動(dòng)為即來(lái)即參加形式，每隔20分鐘，項(xiàng)目經(jīng)理集中進(jìn)行一次項(xiàng)目推介，并根據(jù)推介內(nèi)容提出問(wèn)題，回答問(wèn)題的客戶可以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品；
4、每組客戶每樣游戲均只可參與一次；
5、現(xiàn)場(chǎng)釋放優(yōu)惠政策，本次活動(dòng)三天內(nèi)購(gòu)房可享受92折優(yōu)惠；
6、活動(dòng)當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)安排2名保安維持秩序
七、獎(jiǎng)品建議
紙抽、頸枕、毛絨玩具（20個(gè)）
八、活動(dòng)流程
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九、活動(dòng)執(zhí)行工作表
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十、媒體配合
XX
十一、現(xiàn)場(chǎng)布局
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十二、費(fèi)用預(yù)計(jì)
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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案6
在接受代理樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“提案報(bào)告書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷公司來(lái)代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“提案報(bào)告書”，必須由營(yíng)銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“提案報(bào)告書”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“提案報(bào)告書”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
一般說(shuō)來(lái)，“提案報(bào)告書”并沒(méi)有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“提案報(bào)告書”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：
一、研展部分
1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。
3、SWOT分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunist）及存在的問(wèn)題（Threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來(lái)源分析等。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來(lái)顯示，較直觀。5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、NP稿標(biāo)題初擬。
4、媒體計(jì)劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對(duì)營(yíng)銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只
要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：一、時(shí)機(jī)（投資開發(fā)的時(shí)機(jī)）投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開發(fā)時(shí)機(jī)的'決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置）位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤(rùn)水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來(lái)，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
四、成本（項(xiàng)目的總建造成本）若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價(jià)格才能有競(jìng)爭(zhēng)力，要清楚“價(jià)格”是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最有力的武器。因此，如何在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。
五、策略（價(jià)格、渠道、廣告、促銷等）策略的運(yùn)用關(guān)鍵是靠創(chuàng)意，策略同時(shí)應(yīng)具有可操作性。如果把前四點(diǎn)稱作“正合”，則這一點(diǎn)可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正合，以奇勝”，沒(méi)有“正合”，就無(wú)以“奇勝”，沒(méi)有“正合”，就想“奇勝”那是異想天開；只求“正合”，只會(huì)按部就班操作，不善“用奇”，則策劃也略嫌平淡了些。
策劃若能做到“正合”，則已成功了八成，若能加上“奇勝”，則策劃百分之一百成功！遺憾的是我們目前的策劃工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我們能在項(xiàng)目的前期分析、可行性分析、投資分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面有更深入的研究，則我們才能在同行中永遠(yuǎn)立于不敗之地。策劃方案的基本內(nèi)容結(jié)構(gòu)包括：
1、制定目標(biāo)
2、SWOT分析與可行性研究
3、獲得核心概念
4、核心概念的表現(xiàn)策略
5、策略實(shí)施的方法和途徑
6、操作步驟、工作執(zhí)行計(jì)劃與時(shí)間表策劃方案中常用的分析方法有以下幾種：
（1）目標(biāo)分析法：根據(jù)定制的目標(biāo)，獲得與目標(biāo)相關(guān)的市場(chǎng)元素，逐步進(jìn)行分析
（2）剝離法：收集相關(guān)的市場(chǎng)元素，逐步剝離，獲得核心概念
（3）量化定性法：將相關(guān)的市場(chǎng)元素進(jìn)行量化，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行定性分析
（4）綜合分析法：將相關(guān)數(shù)據(jù)及資料用圖表分析。
策劃方案基于什么樣的信息及其信息源狀況獲得市場(chǎng)信息的途徑主要有：
1、針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的市場(chǎng)調(diào)研
2、同類產(chǎn)品營(yíng)銷手段監(jiān)測(cè)與分析
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案7
一、六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作必要性
未來(lái)五年我區(qū)將通過(guò)在城郊西部、西南部區(qū)域布局交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、文化創(chuàng)意和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地等六大產(chǎn)業(yè)基地，著力打造布局合理、配套齊全、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化城市新區(qū)，形成全區(qū)發(fā)展新空間、產(chǎn)業(yè)聚集新格局和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎。加強(qiáng)六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，規(guī)劃策劃是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的龍頭，決定了基地的發(fā)展方向、規(guī)模和品質(zhì)，是指導(dǎo)整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“路線圖”；策劃工作，特別是招商策劃是落實(shí)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重要抓手，是產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，是下一步招商選資工作的依據(jù)和準(zhǔn)繩。因此制定科學(xué)的、切實(shí)可行的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)，才能促使六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)走上良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道。
二、主要工作要求和責(zé)任分工
（一）認(rèn)真研究發(fā)展思路，努力推動(dòng)規(guī)劃策劃順利進(jìn)行。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府工作部署，認(rèn)真學(xué)習(xí)文件精神，正確理解區(qū)委、區(qū)政府的總體思路，明確六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃內(nèi)容要求，研讀國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，了解各類產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)基地內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)情況、土地存量、基地運(yùn)作模式、周邊環(huán)境、招商方向、政務(wù)服務(wù)、稅費(fèi)土地優(yōu)惠政策等情況認(rèn)真調(diào)查分析研究，盡快形成符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及我區(qū)產(chǎn)業(yè)和空間布局要求的六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，并就其可行性進(jìn)行專家論證，與上級(jí)部門加強(qiáng)溝通聯(lián)系，積極爭(zhēng)取相關(guān)扶持和優(yōu)惠政策，加快推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃建設(shè)。
（二）統(tǒng)一規(guī)劃布局，分步建設(shè)實(shí)施。在我區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，各基地由牽頭單位負(fù)責(zé)，根據(jù)各自功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)作模式和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等要求，重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，完善重大基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，根據(jù)輕重緩急，合理安排建設(shè)時(shí)序，做到基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先配套、公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)先發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)先建設(shè)，加快基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地在資源配置、服務(wù)平臺(tái)、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)鏈條、技術(shù)創(chuàng)新、節(jié)能減排、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等方面協(xié)同發(fā)展，有效降低企業(yè)交易成本、生產(chǎn)成本，確保各基地功能完善、建設(shè)到位，促進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地健康持續(xù)發(fā)展。
（三）創(chuàng)新招商選資，強(qiáng)化招大引強(qiáng)。加強(qiáng)專業(yè)招商隊(duì)伍建設(shè)，深入研究各產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)捕捉專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地?cái)U(kuò)展動(dòng)向，明確六大產(chǎn)業(yè)基地招商方向，確定招商引資有效的方式，嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)業(yè)空間的地產(chǎn)強(qiáng)度和空間價(jià)值，主動(dòng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系和服務(wù)對(duì)接，打造區(qū)六大產(chǎn)業(yè)基地品牌形象，以品牌優(yōu)勢(shì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展形成各大產(chǎn)業(yè)基地的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和比較優(yōu)勢(shì)。提升環(huán)境招商能力，在做好軟、硬環(huán)境的基礎(chǔ)上，各相關(guān)單位要明確招商重點(diǎn)，大力推進(jìn)主題概念招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商、資源招商、引進(jìn)一批符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、投資規(guī)模大、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)突出的優(yōu)質(zhì)龍頭帶動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。
（四）明確分工責(zé)任，同步推進(jìn)六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作。六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作由區(qū)發(fā)改委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對(duì)內(nèi)制定工作方案，搭建好協(xié)調(diào)配合、信息傳遞平臺(tái)，做好銜接協(xié)調(diào)與督促落實(shí)工作，對(duì)外做好業(yè)務(wù)溝通，積極爭(zhēng)取政策扶持及聯(lián)絡(luò)專家學(xué)者等工作。相關(guān)部門要嚴(yán)格按照方案時(shí)間要求及責(zé)任分工做出六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案；方案初步完成后，組織專家論證會(huì)，多方借智，以加強(qiáng)規(guī)劃的.實(shí)用性和可操作性，區(qū)政府督查室負(fù)責(zé)工作督導(dǎo)。各部門要加強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào)配合，共同深入扎實(shí)的推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃建設(shè)工作。
1、交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地：以重汽集團(tuán)為龍頭，整合周邊資源，拓展延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，打造規(guī)模化、高端化、集群化的交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)科技局、黨家街道辦事處。
2、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地：以西客站片區(qū)智能經(jīng)濟(jì)區(qū)(臘山)為核心，依托西門子等高科技企業(yè)，打造人力資源豐富、科技成果顯著、發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)科技局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務(wù)局、臘山工業(yè)基地管委會(huì)、臘山創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、白馬山街道辦事處。
3、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地：以新城工業(yè)基地為起步區(qū)，積極引進(jìn)大型現(xiàn)代物流項(xiàng)目，在黨家和陡溝區(qū)域打造組織化程度高、集散能力強(qiáng)、帶動(dòng)作用突出的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務(wù)局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、新城工業(yè)基地管委會(huì)、七賢街道辦事處、白馬山街道辦事處、黨家街道辦事處、陡溝街道辦事處。
4、岳而總部基地：結(jié)合城中村改造開發(fā)，在岳而片區(qū)加快引進(jìn)聚合總部辦公室、研發(fā)設(shè)計(jì)、中試成果轉(zhuǎn)化等高端業(yè)態(tài)，打造制度環(huán)境良好、服務(wù)體系完善的總部基地。牽頭單位：區(qū)投資服務(wù)中心，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、陡溝街道辦事處。
5、文化創(chuàng)意基地：著力打造高知識(shí)性，強(qiáng)融合性的文化創(chuàng)意基地，加快鄭莊產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)。牽頭單位：區(qū)文化局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。
6、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地：以鄭莊產(chǎn)業(yè)園為平臺(tái)，加強(qiáng)與專業(yè)化園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，搞好鄭莊外包產(chǎn)業(yè)園基地的規(guī)劃策劃。牽頭單位：區(qū)商務(wù)局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。
三、工作步驟和時(shí)間安排：
（一）開展調(diào)研，掌握情況（20xx年2月16日-3月4日）
牽頭部門組織相關(guān)單位對(duì)產(chǎn)業(yè)基地進(jìn)行全面調(diào)研，并形成調(diào)研報(bào)告，附調(diào)查表格，表樣不做統(tǒng)一，根據(jù)各自產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)自行編制。
（二）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，形成框架意見（20xx年2月27日-3月11日）
牽頭部門在已形成的調(diào)研報(bào)告基礎(chǔ)上，對(duì)照國(guó)家、省、市對(duì)產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、招商條件及優(yōu)惠政策，初步形成規(guī)劃策劃方案框架意見。
（三）集思廣益，完成詳規(guī)（20xx年3月12日-4月1日）
根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的發(fā)展思路及規(guī)劃策劃初步方案，各牽頭部門組織專家學(xué)者及企業(yè)代表召開論證會(huì)，積極聽取各方面建議和意見，集思廣益，在已有的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，拿出園區(qū)詳細(xì)的規(guī)劃策劃方案。
（四）明確扶持政策，完善招商策劃方案（20xx年3月26日-4月15日）
在落實(shí)國(guó)家、省、市已有產(chǎn)業(yè)基地招商政策的基礎(chǔ)上，明確招商方向，制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)努力探索有利于產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)發(fā)展的扶持政策，積極爭(zhēng)取省市相關(guān)政策支持。
（五）論證審議，形成正式規(guī)劃策劃文件（20xx年4月16日-4月30日）
將已經(jīng)過(guò)專家論證的六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案提交區(qū)委區(qū)政府審議，方案通過(guò)后，報(bào)請(qǐng)區(qū)政府出臺(tái)正式文件。
四、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任。各牽頭部門要高度重視，把該項(xiàng)工作列入重要工作日程，主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，抽調(diào)專職工作人員開展具體工作，相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成合力，共同推進(jìn)該項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。
（二）加強(qiáng)財(cái)力保障，確保工作順利開展。各部門要積極發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，扎實(shí)做好各項(xiàng)工作，切實(shí)做好經(jīng)費(fèi)保障和資金調(diào)度工作，保證各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)及時(shí)足額到位，確保產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作順利開展。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案8
一、商業(yè)地產(chǎn)分類
（一）、按存在形式分
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
（二）、按產(chǎn)權(quán)形式分
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況
（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。 20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
（二）、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的.項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱。或者說(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案9
商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計(jì)、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實(shí)施。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃、銷售策劃、經(jīng)營(yíng)策劃。
商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局、功能定位、動(dòng)線設(shè)置、人流導(dǎo)引、D M規(guī)劃。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)定位、投資經(jīng)營(yíng)戶定位、市場(chǎng)功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位。
商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置、個(gè)性招商策略、分步招商計(jì)劃、招商文案技巧。
商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時(shí)機(jī)把握、銷售節(jié)奏控制、銷售賣點(diǎn)設(shè)計(jì)、銷售人員培訓(xùn)。
商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃：案名設(shè)計(jì)、視覺(jué)形象設(shè)計(jì)、案場(chǎng)設(shè)計(jì)、文案策劃、平面設(shè)計(jì)、流設(shè)計(jì)。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算。
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃：商管公司籌建、商管運(yùn)營(yíng)推動(dòng)、興市旺市策劃、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的
商業(yè)地產(chǎn)招商，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過(guò)程，一種價(jià)值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過(guò)程，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過(guò)程。在商業(yè)地產(chǎn)中，良好的招商勢(shì)必達(dá)到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗(yàn)與口碑，商戶經(jīng)營(yíng)順利并贏取利潤(rùn)。然而在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，導(dǎo)致招商困難或商場(chǎng)招商后迅速倒閉。下面我來(lái)淺談一下招商過(guò)程中的幾種忌諱。簡(jiǎn)單總結(jié)下來(lái)有六忌：
一忌：前期市場(chǎng)調(diào)研不充分。
在任何形式的招商工作中，市場(chǎng)調(diào)研都是第一步。即對(duì)項(xiàng)目所在市場(chǎng)的交通狀況、輻射半徑內(nèi)人群的收入水平、消費(fèi)水平以及項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平等情況進(jìn)行了解和分析，從而掌握項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境，以此作為項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。盡管成功的商業(yè)地產(chǎn)中，市場(chǎng)環(huán)境不宜被過(guò)分強(qiáng)調(diào)，但正確的市場(chǎng)環(huán)境分析卻是必不可少并且極具導(dǎo)向作用的。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣，正所謂“看人下菜碟”，市場(chǎng)環(huán)境分析帶來(lái)的全面性與針對(duì)性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的。因此策劃代理公司，萬(wàn)萬(wàn)不能忽略市場(chǎng)調(diào)研的必要性，無(wú)論在制定調(diào)研方案還是人員配備上，都需秉承科學(xué)的方法并且遵循以
往的經(jīng)驗(yàn)積累，循序漸進(jìn)，以例而行。在此，還要特別強(qiáng)調(diào)，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問(wèn)卷或封面數(shù)據(jù)做簡(jiǎn)單的書面工作是無(wú)法催生出一份頗具功效的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的。而是要通過(guò)各種渠道，深入了解項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境，成功的.將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上，從而真正發(fā)揮出市場(chǎng)調(diào)研的作用。
二忌：代理公司經(jīng)驗(yàn)不足。
聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足只會(huì)紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗(yàn)缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開車行駛。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地，但過(guò)程漫長(zhǎng)且揪心；不順利的話中途會(huì)出現(xiàn)小事故不可避免，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程中，各個(gè)系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的。代理公司要負(fù)責(zé)對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行定位、確定招商對(duì)象與經(jīng)營(yíng)模式、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運(yùn)作與管理。所以代理公司在招商過(guò)程中，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作理念與成熟的商業(yè)運(yùn)作模式支撐的。另外，由于招商過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運(yùn)作，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會(huì)擁有一只專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，人才的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價(jià)值更多體現(xiàn)在后期的資本運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)管理等方面，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)和一個(gè)優(yōu)良代理公司的作用。
三忌：商業(yè)定位缺乏吸引力。
前面說(shuō)到過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位是要以項(xiàng)目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)的。有了該基礎(chǔ)后，就要進(jìn)行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，針對(duì)的是何種范圍的目標(biāo)客戶群。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在商業(yè)中的位置，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。進(jìn)行商業(yè)形象定位，是后期實(shí)施商業(yè)市場(chǎng)戰(zhàn)略的第一步。現(xiàn)在很多運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司，定位時(shí)通過(guò)扎堆兒以求穩(wěn)妥，這是犯了忌諱，一個(gè)毫無(wú)吸引力的定位是無(wú)法達(dá)到價(jià)值最大的。與此同時(shí)，有些過(guò)于突出概念定位的代理公司，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點(diǎn)，欲通過(guò)獨(dú)特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場(chǎng)能否如此兼容并包？市場(chǎng)容量是否足夠？后期如何維持良性運(yùn)作？等等一系列問(wèn)題都是特色定位時(shí)要注意的。若一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項(xiàng)目，企圖通過(guò)這種另類的定位達(dá)到效果，是要擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。綜上，一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，會(huì)充分考慮項(xiàng)目市場(chǎng)，有針對(duì)性的進(jìn)行商業(yè)定位。
四忌：不結(jié)合實(shí)際，照搬成功商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式。
商業(yè)地產(chǎn)往往具有很強(qiáng)的地域性，“本土作戰(zhàn)”一定要結(jié)合本地區(qū)的居民消費(fèi)特點(diǎn)和本地區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)習(xí)慣。一些經(jīng)營(yíng)成功的優(yōu)秀商業(yè)模式可以借鑒，但切勿不加修飾的模仿，商業(yè)地產(chǎn)最終還是要因地制宜，具體地段具體分析，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。每一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，都有相應(yīng)的操作系統(tǒng)與之配合，一個(gè)正規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅在招商的同時(shí)就會(huì)為后期運(yùn)營(yíng)管
理進(jìn)行準(zhǔn)備，更會(huì)在招商過(guò)程中將這一理念傳達(dá)給商戶；而一些經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運(yùn)營(yíng)模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運(yùn)作都有可能出問(wèn)題，這樣的商場(chǎng)開業(yè)后倒閉可想而之。作為德國(guó)最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營(yíng)的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營(yíng)模式，其意識(shí)到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價(jià)格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場(chǎng)地的方式在北京開店。同時(shí)內(nèi)在經(jīng)營(yíng)模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變。
五忌：業(yè)態(tài)規(guī)劃與商鋪位置規(guī)劃混亂，人流動(dòng)線不明確。
業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆，也是后期能否成功運(yùn)營(yíng)的重要前提。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的核心。典型的例子，很多傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)習(xí)慣將男裝安排在商場(chǎng)的高層上，隨著消費(fèi)者消費(fèi)心理的改變，后期開業(yè)的新型商場(chǎng)則將多將男裝安排在低層。至于人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃，避免經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營(yíng)火爆，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象，同時(shí)也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現(xiàn)在很多商場(chǎng)都將扶梯設(shè)計(jì)成環(huán)繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)往往將餐飲放在地下，相當(dāng)一部分商場(chǎng)甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài)，而現(xiàn)如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設(shè)立，意在將人流動(dòng)線向高層引或平均的引向各個(gè)樓層。現(xiàn)在的一些策劃代理公司，在招商時(shí)僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對(duì)商戶進(jìn)行讓步，允諾了很多條件，為開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)埋下隱患。
六忌：品牌定位不切實(shí)際。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，它的地理位置、商業(yè)定位、消費(fèi)群體及購(gòu)買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌。在招商過(guò)程中，要避免兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請(qǐng)的動(dòng)。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位，或者說(shuō)這個(gè)品牌進(jìn)來(lái)后能否與你的市場(chǎng)環(huán)境想適應(yīng)，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等。比如西單作為一個(gè)認(rèn)知度很高的成熟商圈，卻招不來(lái)LV這樣的牌子，因?yàn)槲鲉蔚纳虡I(yè)定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過(guò)多。新品牌進(jìn)來(lái)后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營(yíng)銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費(fèi)者對(duì)新品牌的認(rèn)知是需要一定時(shí)間的，同時(shí)消費(fèi)者一般會(huì)有自己習(xí)慣的消費(fèi)品牌，所以招過(guò)多新品牌是有風(fēng)險(xiǎn)的，萬(wàn)一消費(fèi)者不認(rèn)可，招商就是失敗的。
總之，商業(yè)地產(chǎn)在招商過(guò)程中是需要經(jīng)驗(yàn)和技巧的，具體問(wèn)題需要具體分析，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。
引用一句關(guān)于商業(yè)的流行語(yǔ)：沒(méi)有開不出的物業(yè)，只有開不出的商場(chǎng)。在市場(chǎng)中，地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)只有相互匹配，相互依存，才能使商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期高效發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)在近些年經(jīng)
歷了高速發(fā)展后，如今暴露了很多問(wèn)題，如何面對(duì)這些問(wèn)題，如何更好的進(jìn)行招商，這是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案10
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的'營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，
購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售（招商）目標(biāo)
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說(shuō)明表
2. 銷售目標(biāo)分解
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2．開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案11
一、招商項(xiàng)目研究
重點(diǎn)是與招商項(xiàng)目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容、方法與前述可行性研究、市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查相似）。
二、招商項(xiàng)目定位
包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規(guī)模定位、服務(wù)對(duì)象（消費(fèi)者）定位、市場(chǎng)地位定位、招商對(duì)象（投資人）定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)主體定位、預(yù)期收益定位、核心競(jìng)爭(zhēng)力定位等。
三、招商策略確定
重點(diǎn)是針對(duì)不同招商對(duì)象、不同投資者、不同競(jìng)爭(zhēng)者和不同的宏觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依托資源的招商策略，并將招商策略細(xì)化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合。
四、傳播策略
任何一次招商活動(dòng)都離不開傳播。恰當(dāng)?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X、有效）是招商過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動(dòng)傳播策略兩部分，且二者組合互動(dòng)應(yīng)用。傳播策略對(duì)到達(dá)率和影響效果要進(jìn)行定量描述。
五、招商預(yù)算
1、招商成本
由兩部分組成：一是可用貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額；二是運(yùn)用社會(huì)資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動(dòng)、政府公權(quán)力扶持、智力后援等，這些社會(huì)資源雖然在本次招商活動(dòng)中沒(méi)有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài)，但卻是過(guò)去或未來(lái)必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài)，或者是單純的貨幣成本所不能動(dòng)用的資源，如人脈關(guān)系、智力后援、政府公權(quán)力，并非單純支付貨幣就能動(dòng)員利用。
2、招商成果
由兩部分組成：一是以貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無(wú)形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評(píng)估才能確定其價(jià)值量）；二是引入的經(jīng)營(yíng)主體規(guī)模，即經(jīng)營(yíng)主體的個(gè)數(shù)和經(jīng)營(yíng)能力（年經(jīng)營(yíng)總額、總生產(chǎn)量、輻射市場(chǎng)輻度）。
六、項(xiàng)目愿景
是招商人講述給招商對(duì)象的未來(lái)收益（包括經(jīng)營(yíng)收益和增值收益）、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對(duì)象的.品牌要素）、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋觥＿@種描述既是經(jīng)濟(jì)的、物質(zhì)的，也是文化的、精神的，對(duì)于招商對(duì)象來(lái)說(shuō)，它既是歷史的積淀，未來(lái)的圖畫，同時(shí)也是現(xiàn)實(shí)的真面目。
七、招商進(jìn)程
依據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)環(huán)境和招商目標(biāo)確定，表達(dá)為進(jìn)程計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖或甘特圖（橫道表）。
八、危機(jī)處理預(yù)案
招商過(guò)程中由于環(huán)境變化、方案偏差、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過(guò)程危機(jī)不可避免，因此，策劃方案中的危機(jī)處理預(yù)案是針對(duì)招商方案執(zhí)行過(guò)程中最可能產(chǎn)生的危機(jī)事件所做的一種預(yù)測(cè)狀態(tài)的方案。預(yù)案重點(diǎn)是對(duì)危機(jī)產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行化解和轉(zhuǎn)化。
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